从严收紧信贷、甚至限购

从严收紧信贷、甚至限购

2020-05-28 17:50

同策咨询研究部总监张宏伟认为,今年上半年,尽管部分地区已经出台地产调控措施,比如合肥、苏州、南京等,但是,这些政策大部分较为“温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。因此,地价依然一路走高,房价仍然在快速上涨。

苏州此次直接重启限购,虽然或许是地王频出压力之下难以避免的结果,但是仍遭到了部分业内人士的非议。

因此张大伟认为,对于当下房地产市场来说,信贷如果收紧,房地产市场涨幅将明显放缓。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,苏州此次首次启动限购版本,很显然也开启了二线城市限购2.0版本的启动,对于其他城市是有启示意义的。从调控的动向来看,二线热点城市基本上会出台此类严厉的政策,主要是10个城市,包括天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、杭州、厦门和合肥等。此类城市房价上涨过快,多多少少后续或者说第三季度会有收紧政策的出现。

“苏州将带了个坏的头,表面上控制了房价过快上涨,实际不但挫伤了房地产业和地方经济,更是市场经济的倒退。”地产经济学家、方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,重启限购是市场化的倒退:“限购忽上忽下,地产调控重回头痛医头脚痛医脚的时代,行业缺乏长效机制,市场大幅波动,价格大幅波动可能重新出现。”

不过,与一线城市广州相比,苏州、南京这些新政还是宽松了。针对非广州户籍方面,广州只允许购买一套,而且必须提供五年内连续三年的社保或个税证明,一旦中途漏交,得从头再来。而本地家庭只能购买两套住宅。首付比例方面,广州首套房首付比例为3成,纯公积金或可以做到2成。

无独有偶,今天南京也发布了楼市新政。其变化为,已有一套房贷款已结清的,从首付最少3成提升至不低于3.5成;已有一套房且贷款未结清的,首付最低4.5成变为不低于5成。相当于提高了二套房的买入门槛。

传得沸沸扬扬的二线城市重启限购,今天终于从苏州开始实施了。与此同时,南京、合肥也发布了楼市新政。从严收紧信贷、甚至限购,这一波楼市调控,已从长三角展开。

不过,就广州而言,这些新政也只是小菜一碟,而对于曾经限购的楼市热点二线城市佛山、珠海,会否步苏州重启限购的后尘,业内人士认为目前可能性较小。

在广东的二线城市中,曾经限购的佛山、珠海,今年以来的房价也累积了一定的涨幅,不过中国指数研究院近日发布7月《百城价格指数报告》中,没有一个广东城市位居涨幅前十位。业内人士认为,目前重启限购的可能性不大。

在他看来,调控重回行政干预之路,和中央“市场在资源配置中起决定性作用”的意见相反,于地产乃至整个经济都是倒退,政府干预太深太直接市场效率肯定会降低,行政权力太大、太自由也容易滋生腐败。

中原地产首席分析师张大伟则认为,本轮一二线城市房价爆发式上涨的主要原因是信贷宽松,今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿,同比多增1.25万亿元。

针对外地户籍也从严了。非苏州户籍的居民在“申请第2套住房的贷款时,需提供2年内累计1年纳税或社保证明;首次房首付20%,已有1套及以上,停止贷款。”

8月11日下午,江苏省苏州市政府正式公布了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》。

他认为,此时政策面已经到了出台的“窗口期”,否则,在楼市过热阶段,市场需求在不断透支,购买力也不断在透支,楼市的金融风险也在此基础上不断累加,市场始终还会因此而进行调整。

苏州、南京、合肥新政的出台,反映了目前这两个城市楼市过热的情况。

张宏伟表示,从近期官方的表态来看,官方已经强调防范资产泡沫的继续放大,抑制投资投机,证监会也收紧了上市房企的再融资,不允许通过再融资拿地,国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号,南京、合肥等地也陆续出台了“控地王”相关收紧政策,比如南京土拍熔断政策仍将继续,土地出让首付升至60%,合肥土地出让首付升至50%。

除苏州、南京外,作为二线城市房价上涨“四小龙”之一的合肥,也在9日晚发布史上最严限贷政策,对于名下有两套房且有一套住房贷款未结清的购房者,银行将拒绝提供房贷服务。

在货币过多供应的影响下,一方面投资需求无限大的释放在房地产市场,另一方面货币供应过多,直接影响房地产市场供给,因为货币供应过多,开发商才有实力捂盘,因为货币过多的投放,导致市场资金过剩,中国人传统对买房置地热衷,这也就导致房地产事实上成为了货币的蓄洪池。

意见规定,家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商贷的最低首付,苏州市区(不含吴江区)由4成调整为5成。如果家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

至于买第二套房的,如果还清贷款的,再买按首套计算,首付低至3成。如果未还清贷款,首付比例高达7成,算是全国比例最高的。

那么,从上述几个热点城市楼市来讲,由于房价涨幅一直处于全国前列,这也就意味着这些城市存在首先重启“限贷”通过“提首付,降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性,这几个城市未来政策面势必会转向。